Uzun yıllar ayakta kalan yapılar bir süre sonra eskimeye, yıpranmaya mahkumdur. Bu durum hiç şüphesiz inşaata konu olan yapılar için de geçerlidir. Evlerimiz, işyerlerimiz ya da arsalar eskime , imara açılma, yenileme, tek kattan çok katlılığa geçiş gibi çok çeşitli sebeplerle kat karşılığı bir inşaat projesine dönüşebilir. Arsa sahibi, konut sahibi kişiler kendi imkanlarıyla inşaat yapamıyorsa veya bu işi daha önce yapmış müteahhitlere inşaat projelerini yaptırmak istiyorlarsa bu kat karşılığı inşaat yöntemi kullanırlar.
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi ya da bir diğer adıyla arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa sahibinin yüklenici firmaya (müteahhite) arsa payını devrettiği ve bunun karşılığında da yüklenici firmanın o arsa üzerinde bağımsız bölümler inşa etmeyi üstlendiği bir sözleşme türüdür. Arsasına inşaat yaptırmak isteyen bir kişi inşaatı müteahhitle anlaşarak ona yaptırır. Bu duruma bakıldığında, arsası veya eski evi yapılacak olan kişi değeri artmış yeni bir daireye kavuşacak, müteahhit projeden ev alarak karlı bir geri dönüş sağlayacaktır. Kısacası, arsa sahibi ve müteahhit firmanın karşılık olarak menfaati söz konusudur.
Bir arsanın kat karşılığı olarak yüklenici bir firmaya verilmesi sürecinde bazı dikkat edilmesi gereken noktalar vardır
- Yüklenici firmanın referansları istenmeli ve incelenmeli,
- Yeni bir firma ise şirketin veya kendisinin mali yapısı ayrıntılı incelenmeli, bankalardan ve çevresinden güçlü referanslar istenmeli,
- İş deneyimi ve ekip çalışmasını oluşturacakların incelenmesi gerekir.
- Proje üretilecekse teslimden sonraki hizmetleri de veren müteahhitler tercih edilmeli,
- Her iki tarafı da zor durumda bırakmayan hukuki kurallara dayalı alenî sözleşme yapılmalı,
- Arsa hisse devrini belli kurallara bağlayarak daha sonra devir etmeli, devir zorunluluğu kaçınılmaz ise teminat mektubu alarak kendini korumalı.
- Yapılan sözleşme ve imar planları dışında üretim yapmama teminatı alınmalı ve kat mülkiyeti teslimatlı sözleşme yapılmalı.
- Teslimat süresine dikkat edilmeli, bu süre iş hacmine göre ve bölgeye göre 12-18 ayı geçmemeli, gecikmelerde yaptırım koyulmalı,
- Projeler çok iyi analiz edilerek planlar oluşturulmalı ve kullanılacak malzemeler baştan tespit edilerek sözleşmeye yazılmalıdır.
Kat karşılığı inşaat sürecinde, ilk olarak sözlü anlaşmaya sağlanmaya çalışılır. Yapılacak projenin detaylı sunumu yapılır, teklifler verilir. Anlaşma sağlandığı taktirde arsa sahibi ile müteahhit arasında kat karşılığı arsa sözleşmesi imzalanarak anlaşma resmi olarak sağlanmış olur. Bu sözleşmede iki tarafında yükümlülükleri açık olarak belirtilir.
Müteahhitin en önemli yükümlülükleri, yapılacak projede inşaat tekniklerine ve imar yönetmeliklerine uyma zorunluluğu vardır. İnşaatta kullanılacak malzemeler ve kaliteleri açıkça yazılır. Ayrıca inşaat başlangıç ve bitiş tarihi de sözleşmede belirtilmelidir. Bir arsanın yüklenici bir firma ya da müteahhite verilerek kat karşılığı anlaşma ile inşa ettirilmesi avantajlı bir süreçtir. Yüklenici firma ya da müteahhit sürece aşina ve tecrübeli olduğu için tüm olasılıklarda hızlı çözümler üretir. Tüm gelişmeler ve yapılaşmanın oluşturulması süreci planlı ve verimli bir şekilde ilerler. Para harcamadan yani cebinizden para çıkmadan bir yapı sahibi olmanızı sağlar. Arsa sahipleri arsalarını boş haliyle satmaları halinde kazanacakları tutarlardan çok daha fazlasını kazanırlar. Bunun dışında çok basit bir örnekle anlatmak istersek; basit usül yapılan bir ev, iş yeri ya da dükkanım metre kare fiyatı ederi 10.000 tl olsun. Kat karşılığı anlaşıldığında sağlam ve modern bir biçimde inşa edilecek olan yeni yapının metre kare fiyatının ederi 15.000 tl oldu. Mal sahibinin elindeki yapı bir anda 1.5 kat daha değerlenmiş olur.